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Propriétaire bailleur : obligations légales et droits ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez décidé de mettre en location ? La contraction d’un bail implique certaines obligations, pour le locataire, comme pour le bailleur. Tour d’horizon. 

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

A l’instar de n’importe quel contrat, la signature du bail engage chaque partie à respecter certaines obligations.

Les normes du logement

Pour pouvoir mettre son logement à la location, un propriétaire doit proposer un bien décent. L’habitation ne doit pas présenter de risque pour la sécurité ou la santé du locataire.

Un logement décent dispose d’une surface habitable de 9m² minimum et d’une hauteur sous plafond de 2,20m, ou d’un volume habitable de de 20 m³. On ne doit pas y trouver d’animaux nuisibles, comme le rat, ou des parasites tels que des cafards.

Le logement doit respecter un critère de performance énergétique minimale et de posséder certains équipements, à savoir :

  • Une installation permettant un chauffage normal qui soit conforme aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. 
  • Un réseau de branchement en électricité et gaz conformes aux normes de sécurité et en état de fonctionnement.
  • Un accès à l’eau potable et des installations d’évacuations des eaux usées.

En outre, le propriétaire-bailleur pourra être amené à intervenir en cas de travaux ou réparation à réaliser dans le logement. Il aura pour obligation d’en avertir en amont le locataire.

Le propriétaire pourrait aussi être amené à intervenir en cas de trouble du voisinage qui entraverait le droit à une jouissance paisible du logement par le locataire.

Le contrat

Un bail, ou contrat de location, est signé entre le propriétaire-bailleur et le locataire à l’arrivée de ce dernier dans le logement. Il fixe la durée d’occupation des lieux et le montant du loyer que devra s’acquitter chaque mois le locataire. Le bail indique aussi le montant du dépôt de garantie.

Des informations relatives au logement doivent aussi apparaître dans le contrat comme :

  • La description du logement, le nombre de pièces et ses équipements
  • La nature et montant des travaux effectués dans l’habitation depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
  • La surface habitable du logement

Le bail doit être fait par écrit dans autant d’exemplaire qu’il y a de parties : propriétaire, locataire, caution. En annexe du bail doivent se trouver :

  • Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
  • Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;
  • L’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondation, séismes, avalanches,…) ;
  • L’état des installations du gaz et électriques si elles ont plus de 15 ans ;

S’il s’agit d’une location meublée, le propriétaire doit joindre un inventaire et état détaillé du mobilier.

infographie sur l'occupation des logements en France et des 5 litiges avec les locataires les plus courants

Que faire en cas de problème  ?

En tant que propriétaire, il y a toujours des craintes quant au paiement du loyer ou l’état de votre bien à sa restitution. Plusieurs leviers sont à votre disposition pour anticiper d’éventuels désaccords ou pour agir une fois qu’ils surviennent.

Demander un garant

Le garant est une personne physique ou morale qui, dans un écrit appelé acte de cautionnement, s’engage à régler les impayés du locataire si celui-ci vous faisiez défaut.

Votre statut de propriétaire-bailleur vous donne le droit d’exiger un certain nombre de documents du garant afin de vous assurer de sa solvabilité.

A noter qu’une assurance loyer impayé et un garant ne peuvent pas être pris en même temps. C’est l’un ou l’autre.

Recourir à une protection juridique bailleur

Une protection juridique bailleur vous couvre dans différents cas de figure :

  • Des travaux réalisés sans votre accord
  • Sous-location non déclarée
  • Impayés du loyer

Pour 4€ par mois, vous êtes accompagné par des conseillers juridiques pour la résolution à l’amiable de votre litige. Si le courrier de mise en demeure ne suffit pas au règlement de la situation, vos frais d’avocat et de procédure sont pris en charge jusqu’à 20 000€

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Solliciter la Commission Départementale de Conciliation

Aussi appelée CDC (Commission Départementale de Conciliation), il s’agit d’une commission composée à part égale de représentants d’organisation de bailleurs et d’organisations de locataires.

La commission intervient en cas de litiges concernant :

  • l’état des lieux,
  • la décence du logement,
  • les charges locatives,
  • les réparations locatives à la charge du bailleur ou du locataire,
  • le dépôt de garantie
  • le loyer (révision du loyer, sa fixation, son encadrement, …).

Cette commission peut également être utile si vous êtes confronté à des difficultés de nature collective.

Son rôle est simple : trouver une solution sans avoir à passer par les tribunaux.

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