Propriétaire bailleur : quelles sont vos obligations légales ?

Vous avez décidé de devenir propriétaire bailleur ? Vous avez déjà un logement ? Des obligations légales vous incombent. Quelles sont-elles ? 

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Votre principale et première obligation est de fournir un logement décent à vos locataires. Pour que tout le monde soit d’accord sur ce qu’est un logement décent le décret n°2002-120 datant du 30 janvier 2002 à été défini.

Un logement décent est donc un logement : de 9m2 au minimum.Il faut que la pièce principale ai au moins une surface habitable de 9m2 et une hauteur de sous plafond au moins égale à 2.20 m soit un volume habitable au moins égale à 20m3

NB: on appel surface habitable la surface du plancher construite en retirant la surface occupé par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, enbrassures de portes et de fenêtres.

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Cela n’est pas la seule, voici les autres obligations légales :

  • le bailleur doit fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
  • le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  • le bailleur doit le garantir des vices ou défauts de nature (exception de ceux relevés dans l’état des lieux qui auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux) ;
  • le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987 ;
  • le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée ;
  • En cas de troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage (engager une action en résiliation de bail), sauf lorsqu’un motif légitime peut justifier l’inaction du propriétaire  ;
  • Pour les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire, deux nouveaux documents :
    • un état de l’installation intérieure d’électricité,
    • un état de l’installation intérieure de gaz.

Comment faire en cas de problème  ?

Une commission appelé CDC (Commission Départementale de Conciliation)composé à parts égales de représentants d’organisation de bailleurs et d’organisations de locataires existe.
Il faut préciser que la CDC n’est pas compétente pour tous les litiges. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 défini ses pouvoirs.

Ses pouvoirs touchent les litiges concernant l’état des lieux, la décence du logement, les charges locatives, les réparations locatives à la charge du bailleur ou du locataire, les congés, le dépôt de garantie et les loyers (révision du loyer, sa fixation, son encadrement, …).

Cette commission peut également être utile si vous êtes confronté à des difficultés de nature collective.

Son rôle est simple : trouver une solution sans avoir à passer par les tribunaux.

infographie sur l'occupation des logements en France et des 5 litiges avec les locataires les plus courants

Quelles sont les démarches administratives pour saisir la Commission Départementale de Conciliation  ?

Pour saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou si vous préféré par voie électronique, au secrétariat de la Commission où est situé le logement concerné par le litige ou la difficulté.

Cette procédure est gratuite.

Votre lettre doit contenir les noms et adresses des parties ainsi que l’objet du litige.

Il est préférable de joindre la copie du mail, la lettre de réclamation préalablement adressée à la partie adverse et si besoins des photos.

Pour tout litiges portant sur :

  • le dépôt de garantie, il faut ajouter la copie des états des lieux.
  • la réévaluation du loyer , il faut joindre la proposition de renouvellement du mail comprenant l’augmentation du loyer + les éléments de référence ayant servi pour proposer l’augmentation
  • une question de décence du logement, il est conseillé au locataire de joindre la mise en demeure qui vous à été adressé.

Tous ces documents doivent être fourni en en double exemplaire .

Vous l’avez donc compris, en tant que bailleur des obligations légales vous sont imposés face à vos locataires. En cas de litige, avec un de vos locataires nous vous proposons pour 4 euros par mois une solution : la protection juridique bailleur.

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