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Immobilier : les nouvelles obligations des propriétaires pour 2022

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Depuis le 1er janvier 2022 les propriétaires font face à de nouvelles obligations. De la rénovation énergétique à l’accession à la propriété, tour d’horizon des mesures qui entrent en application en 2022.

Guides assurance habitation par la rédaction - le 14 janvier 2022

Avec pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, le gouvernement fait feu de tout bois limiter l’empreinte carbone de la construction et rendre les logements, neufs et anciens, moins énergivores. Voici les grands changements de 2022 qui concernent directement les propriétaires.

Le volet climatique

L’entrée en vigueur de la RE 2020

Depuis le 1er janvier 2022, la RE2020 est effective et remplace la RT 2012. Cette réglementation environnementale concerne les bâtiments neufs, maison et appartement, et vise à améliorer leurs performances énergétiques et plus largement leur bilan carbone.

En parallèle, le gouvernement maintient et renforce les aides pour encourager la rénovation du parc ancien. C’est notamment le cas avec MaPrimeRénov qui évolue peu par rapport aux années précédentes à l’exception de l’ancienneté des logements concernés par cette aide ; seuls ceux achevés depuis 15 ans pourront en bénéficier, contre 2 ans auparavant De plus, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui s’adresse aux propriétaires souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique, est prolongé de deux ans et son montant s’élève dorénavant à 50 000 euros. En outre, la durée de remboursement est allongée passant de 15 à 20 ans.

 

L’obligation d’audit énergétique pour les passoires thermiques

Le dernier diagnostic de performance énergétique réalisé pour votre logement relève qu’il est mal isolé et le classe F ou G ? Sachez qu’à partir du 1er septembre 2022, en cas de vente de votre bien immobilier, vous serez contraint d’effectuer, en plus du DPE, un audit énergétique. Ce document liste des recommandations quant aux travaux à réaliser pour la mise aux normes du logement afin que les potentiels acquéreurs aient une idée de l’ampleur des travaux à réaliser et de leur coût. Cette obligation va s’étendre aux logements classés E (en 2025) puis D (en 2034).

 

Le gel des loyers des logements énergivores

Dans le cadre de l’application de la loi climat et résilience, les propriétaires de passoires thermiques (classés F ou G par le DPE) ne pourront plus augmenter leur loyer à partir d’août 2022, qu’il s’agisse d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Le propriétaire ne pourra plus non plus réévaluer le montant du loyer en cours de bail.

À partir de 2025, les logements jugés énergiquement indécents ne pourront plus être mis à la location. Le locataire pourra aussi demander à la mise en conformité de l’habitation sans atteinte au contrat de location en cours.

  • 2025 des logements classés G (extrêmement peu performants) ;
  • 2028 des logements classés F (très peu performants) ;
  • 2034 des logements classés E (peu performants).

 

La fin des chaudières au fioul et chauffage au gaz

Depuis le 1er janvier 2022, les particuliers ne peuvent plus installer des chaudières à fioul neuves dans leur logement. Si vous en avez une dans votre habitation, vous pouvez toujours l’utiliser et vous n’avez pas d’obligation de la remplacer dans l’immédiat tant qu’elle fonctionne. En revanche, une fois qu’elle ne sera plus en état de marche, vous devrez choisir un autre mode de chauffage.

Par ailleurs, le chauffage au gaz est lui aussi prohibé depuis le 1er janvier 2022 pour les logements neufs. Cette interdiction fait suite à la réglementation environnementale dite « RE2020 ».

L’accès à la propriété

L’encadrement des crédits immobiliers

Afin de diminuer le risque de défaut de remboursement des ménages et plafonner leur taux d’effort, depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) sont devenues des règles obligatoires pour les banques. Ainsi, les conditions d’octroi de prêts immobiliers se sont durcies. Dorénavant, la limite du taux d’endettement s’élève à 35%, assurance incluse. La durée maximale d’un emprunt est passée à 25 ans, avec une marge de 27 ans dans les cas d’achat sur plan (VEFA).

De ce fait, il est nécessaire pour les futurs acquéreurs de calculer leur capacité maximale d’emprunt afin d’avoir une idée assez fine du montant que la banque peut leur prêter pour leur projet immobilier. Les banques bénéficient toutefois d’une marge de 20% de dérogation à ces critères, en particulier pour les primo-accédants.

 

La dématérialisation des demandes de permis de construire

Terminé la paperasse à envoyer à votre mairie pour toutes demandes de construction ou d’autorisation de modification d’urbanisme. En effet, depuis le 1er janvier, et dans le cadre de la loi ELAN, toutes les communes doivent être en capacité de recevoir ces demandes sur internet. Cette nouvelle règle doit permettre aux demandeurs de gagner du temps dans leurs démarches.

 

La libéralisation de l’assurance emprunteur

Elle n’est pas encore entrée en vigueur, mais la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur, qui a été adoptée en novembre à l’Assemblée Nationale, devrait entrée en application avant la fin du quinquennat. Soutenue par Bruno Le Maire, ministre de l’économie et des finances, cette mesure doit permettre à l’emprunteur de mettre en concurrence son contrat d’assurance de prêt, comme c’est déjà le cas pour les contrats d’assurance habitation ou auto. L’assuré pourra ainsi faire des économies et aura plus de latitude pour négocier son contrat.

Actuellement, les emprunteurs ne peuvent changer d’assurance une fois par an, après la 1ere année de contrat, à date d’anniversaire et dans un délai de prévenance de 15 jours.

Du nouveau avec les impôts

Baisse de la taxe d’habitation, hausse de la taxe foncière

Amorcée depuis 2020, la réforme de la taxe d’habitation entre dans sa dernière phase en 2022. Actuellement, les ménages les plus aisés sont les derniers à encore payer cette taxe. Ils bénéficieront cette année d’une exonération de 65% sur le montant de la taxe avant qu’elle ne disparaisse définitivement en 2023 pour l’ensemble des foyers.

 

La taxe foncière se calcule en fonction de la valeur locative d’un bien immobilier. Chaque année, elle est réévaluée en fonction de l’IPCH (indice des prix à la consommation harmonisé). L’INSEE estime qu’en 2021 cet indice a augmenté de 3,4%. De ce fait, la valeur cadastrale d’un bien immobilier devrait augmenter d’autant, et ainsi impacté directement le montant de la taxe foncière qui devrait augmenté d’autant.

 

Une réduction d’impôt pour les propriétaires-bailleurs

Le dispositif Cosse, autrement appelé « Loué Abordable » a connu un sérieux coup de pouce. En effet, depuis le 1er janvier 2022, il est devenu beaucoup plus avantageux pour les propriétaires-bailleurs. Ce système, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, vise à inciter les propriétaires bailleurs à proposer leur location en deçà des prix du marché. En compensation, ils bénéficient d’un abattement d’impôt variant de 15% à 85%. Le montant varie selon la ville, Par exemple, pour un logement loué 15% en dessous du prix moyen du parc locatif privé, le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt du même ordre. Si le loyer est 30% moins cher, la déduction est de 35%.

Pour en bénéficier, le loueur doit signer une convention de six ans avec l’Anah.

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