Squat de logement : droits et obligations du propriétaire

Les actualités relayant des faits de squat sont récurrentes. Bien souvent, ils concernent des résidences secondaires ou des logements mis en location. Des lois existent pour permettre aux propriétaires de récupérer leur bien immobilier. Plus surprenant, ces derniers ont aussi des devoirs, notamment celui de l’entretien du logement.

par la rédaction - le 20 août 2023

Qu’est ce qu’un squat ?

On parle de logement squatté lorsqu’une ou plusieurs personnes s’y sont introduites et installées sans autorisation du propriétaire et n’ayant jamais été titulaires d’un bail de ce logement. Ils ont pu entrer dans le lieu par :

• Effraction en forçant une serrure, cassant une fenêtre, dégradant un portail,… ;
• Tromperie ;
• Menace ;
• Violence.

 

En revanche, ne sont pas considérés comme squatteur :

• Un locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail et sans l’accord du propriétaire. Celui-ci peut alors faire l’objet d’une procédure d’expulsion ;
• Une personne qui a été hébergée par le propriétaire de l’habitation, mais qui refuse de partir.

 

Si vous constatez la présence de squatteurs dans votre logement, engagez rapidement les démarches pour obtenir leur départ. Celles-ci peuvent prendre parfois du temps, mieux vaut donc les démarrer sans tarder. À noter que la période de trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs et ceux-ci peuvent être expulsés à n’importe quelle période de l’année.

Quels sont les leviers pour procéder à l’expulsion des squatteurs ?

Vous avez la mauvaise surprise de découvrir des squatteurs dans votre logement ? Vous ne devez pas faire justice vous-même et tenter d’expulser les occupants d’une manière ou d’une autre. C’est interdit par la loi et vous vous exposeriez à des sanctions pénales. Pour libérer votre logement, vous devez respecter un cadre légal bien défini.

 

La loi « squatteur »

Que dit la loi d’accélération et de simplification de l’action publique (ASAP) ?

Dans son article 30 ter, la loi ASAP,  prévoit des expulsions administratives accélérées et des sanctions plus sévères contre les occupants illégaux. Ainsi, les procédures d’expulsion sont facilitées et les sanctions à l’encontre des squatteurs plus sévères. De plus, le nouveau cadre législatif permet d’étendre la possibilité de procédure administrative aux résidences secondaires.

 

Depuis la loi ASAP et le durcissement des sanctions en cas d’occupation illégale d’un logement, les squatteurs s’exposent à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.

 

La procédure d’expulsion accélérée : évacuation forcée

Pour obtenir une évacuation forcée des squatteurs qui occupent votre logement, vous (ou la personne que vous avez mandatée) devez :

• Vous rendre au commissariat de police ou à la gendarmerie pour porter plainte et demander le lancement d’une procédure d’expulsion en état de flagrance ;
• Remettre des documents qui prouvent que le logement est votre domicile. Il peut s’agir de factures, de documents fiscaux, d’une attestation de voisins,… ;
• Faire appel à un officier de police judiciaire afin qu’il procède au constat que le logement est squatté.

Une fois ces démarches faites, vous devez vous adresser au préfet pour qu’il mette en demeure les squatteurs de quitter le logement. Cette demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le préfet rendra sa décision dans les 48 h suivant la réception de la demande. Si toutefois il n’y accède pas, les motifs de sa décision seront communiqués. il le justifiera.

 

Si le préfet accepte la demande, la mise en demeure doit :

• Etre notifiée aux squatteurs ;
• Etre affichée en mairie et sur l’habitation concernée (immeuble ou maison).

Le préfet est celui qui fixe le délai à respecter pour quitter les lieux. Il doit être au minimum de 24 h. Si une fois ce délai passé, les squatteurs n’ont toujours pas évacué le domicile, le préfet peut demander une intervention des forces de l’ordre pour « non respect de la mise en demeure », à moins que l’auteur de la demande s’y oppose.

 

Bonne nouvelle ! Depuis le 1er février vous pouvez vous faire accompagner d’un huissier de justice pour toutes ces démarches. Il vous guidera notamment dans le constat de l’occupation illégale, l’accompagnement dans le dépôt de la plainte ou encore la rédaction de la demande au préfet et le suivi des démarches auprès de la préfecture. Si celle-ci n’aboutit pas, elle peut se poursuivre par un accompagnement dans une procédure judiciaire.

Cette aide n’est pas gratuite, et elle peut même coûter cher selon la complexité du dossier. Pour éviter toute mauvaise surprise, l’huissier doit vous communiquer en amont un devis.

 

La procédure judiciaire d’expulsion

Cette procédure, plus longue et coûteuse que la précédente, permet de porter votre affaire devant le juge afin qu’il autorise l’expulsion des squatteurs et les condamne à vous payer des indemnités d’occupation des lieux et un remboursement des frais de procédures. Pour cela, vous devez :

• Prendre un avocat pour qu’il saisisse le juge ;
• Prouver que le logement vous appartienne (titre de propriété, documents fiscaux, factures,…) ;
• Faire la preuve que le logement est occupé illégalement. Mieux vaut mandater un commissaire de justice pour se rendre sur les lieux pour réaliser le constat.

 

Une fois le jugement rendu, et communiqué aux squatteurs, ces derniers ont l’obligation d’évacuer l’habitation dans le mois qui suit. Si ce délai n’est pas respecté, un commissaire de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux.

Les occupants doivent alors libérer immédiatement le logement. Si malgré tout, l’occupation se poursuit, le commissaire de justice demande au préfet l’intervention des forces de l’ordre pour expulser les squatteurs.

 

Quels sont les devoirs du propriétaire d’un logement squatté ?

Depuis un arrêté rendu par la Cour de Cassation le 15 septembre 2022, les propriétaires d’un bien immobilier ont l’obligation de l’entretenir, même en cas d’occupation illégale. Cette obligation est prévue dans un décret du 30 janvier 2002. Ainsi, le propriétaire est tenu pour responsable si l’un des occupants du logement se blesse à la suite d’un défaut d’entretien du logement.

 

En cas de poursuite, vous devez pouvoir attester avec des documents (courriers et lettres recommandées) que vous avez essayé d’entretenir le bien.