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Un seul impayé peut coûter des milliers d’euros. La GLI protège vos loyers, vos biens et vous évite les démarches juridiques.
L’assurance loyers impayés, ou GLI, est un contrat privé souscrit par un bailleur pour se protéger des défauts de paiement de son locataire. Elle couvre les impayés de loyer, mais aussi, selon les formules, les dégradations locatives et les frais de contentieux. La GLI ne doit pas être confondue avec la garantie universelle des loyers (GUL), un dispositif public prévu par la loi ALUR de 2014. En effet, la GLI est facultative et repose sur une prime payée par le propriétaire, alors que la GUL (Visale) est une caution gratuite accordée par Action Logement sous certaines conditions
EN BREF
L’assurance loyers impayés (GLI) est une garantie destinée aux propriétaires bailleurs pour sécuriser leurs revenus locatifs. Elle prend en charge les loyers impayés, les dégradations du logement et les frais juridiques en cas de litige avec le locataire. La souscription se fait avant ou dans les 15 jours suivant l’entrée du locataire, à condition que celui-ci respecte les critères de solvabilité (revenus ≥ 3× le loyer, dossier complet, etc.).
Coût moyen : 2 % à 5 % du loyer annuel charges comprises (déductible des revenus fonciers).
Indemnisation : déclenchée après environ 2 mois d’impayé, jusqu’à 70 000 € – 120 000 € et 24 à 36 mois de loyers.
La garantie des loyers impayés, également appelée assurance loyers impayés (GLI),
La loi relative aux rapports locatifs interdit de cumuler GLI et cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le bailleur ne peut donc pas exiger à la fois un garant physique et une assurance loyers impayés dans la plupart des cas.
Dans un contexte de hausse des loyers et d’inflation, les loyers impayés constituent l’un des principaux risques financiers pour les propriétaires. Selon une enquête réalisée par l’institut Viavoice pour Galian‑SMABTP en mai 2024, 95 % des 603 bailleurs interrogés ont déjà entendu parler de la GLI et 65 % connaissent précisément son fonctionnement. Pourtant, 43 % de ces propriétaires estiment ne pas être concernés et 24 % trouvent cette assurance trop chère. Environ 26 % des bailleurs envisagent de souscrire une GLI dans un avenir proche.
En cas de défaut de paiement, le manque à gagner peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros. Les frais d’huissier, d’avocat et les dégradations du logement s’ajoutent au loyer impayé. Le comparatif LeLynx rappelle que la GLI rembourse non seulement les loyers mais aussi les dégradations et la protection juridique, ce qui évite au bailleur de supporter seul ces coûts. De plus, l’assurance est rétroactive : les remboursements couvrent les impayés dès le premier mois.
Attention, Beaucoup de propriétaires pensent que la GLI coûte trop cher ou est compliquée à mettre en œuvre. Or, le coût représente en moyenne 2,5 % à 5 % du loyer annuel; et une fois souscrit, le contrat est géré par l’assureur, ce qui simplifie la gestion locative.
En colocation, la GLI est souvent acceptée uniquement lorsque le bail est unique et solidaire. Dans le cas d’un bail individuel, certains assureurs refusent de couvrir. Les profils indépendants, intermittents du spectacle ou intérimaires peuvent être soumis à des conditions plus strictes. Les étudiants ou apprentis sont acceptés avec une caution solidaire.
Les assureurs imposent des critères de solvabilité pour diminuer le risque d’impayé. Le tableau ci‑dessous synthétise les principales exigences identifiées par des comparatifs récents :
| Statut du locataire | Conditions typiques | Ancienneté & pièces demandées |
|---|---|---|
| CDI (hors période d’essai) | Revenus ≥ 3 × le loyer (taux d’effort 33 %-35 %) | ≥ 3 mois d’ancienneté ; 3 fiches de paie et contrat |
| CDD | Revenus réguliers (taux d’effort 33 %) | ≥ 6 mois de contrat continu ; bulletins de salaire + contrat |
| Fonctionnaire / retraité | Revenus stables (taux d’effort 33 %) | Aucune exigence d’ancienneté ; avis d’imposition ou justificatif de pension |
| Travailleur indépendant | Bénéfices suffisants (taux d’effort 33 %-35 %) | ≥ 2 ans d’activité ; numéro SIREN + bilans comptables |
| Étudiant / apprenti | Aucun seuil | Attestation de scolarité ou contrat d’apprentissage ; caution acceptée |
| Intérimaire | Revenus instables (33 %-35 %) | ≥ 12 mois de missions prouvées ; bulletins et relevés |
| Intermittent du spectacle | Justificatifs de revenus (33 %-35 %) | ≥ 18 mois d’ancienneté ; attestations employeur (AEM) |
Outre les revenus, les assureurs demandent un dossier complet : pièces d’identité, trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, deux derniers avis d’imposition, justificatifs d’allocations, extrait Kbis pour les indépendants ou attestation de scolarité pour les étudiants. L’absence d’un seul document peut entraîner un refus.
Le coût d’une assurance loyer impayé représente en moyenne 2 % à 5 % du loyer annuel charges comprises. Le prix dépend du niveau de garanties et des options choisies.
Si votre loyer est de 950 € charges comprises, une GLI à 3 % coûtera environ 28,50 € par mois, soit 342 € par an. Ce coût est largement inférieur au montant d’un mois de loyer et l’assurance devient rentable dès qu’un impayé survient. Cette dépense est déductible de vos revenus fonciers.
Le cautionnement permet de demander à une personne de se porter garante en cas d’impayé. Cependant, le garant peut lui‑même rencontrer des difficultés, et le recouvrement peut devenir complexe.
Versé à la signature du bail, il couvre les dégradations et les derniers loyers. Son montant est limité et ne couvre pas plusieurs mois d’impayés.
La garantie Visale est un dispositif gratuit accordé par Action Logement. Elle couvre les loyers et charges impayés jusqu’à 36 mois dans le parc privé et 9 mois dans le parc social. Les dégradations locatives sont garanties dans la limite de deux mois de loyers. Toutefois, le locataire doit rembourser les sommes avancées et les conditions d’éligibilité sont strictes.
| Solution | Couverture | Coût | Principales conditions |
|---|---|---|---|
| GLI (assurance privée) | Impayés, dégradations, protection juridique, vacance | 2 %‑5 % du loyer annuel | Locataire solvable, revenu ≥ 3 × loyer, dossier complet ; souscription avant ou peu après la signature du bail |
| Caution (garant) | Impayés et dégradations | Gratuite | Garant solvable ; cumul interdit avec la GLI sauf étudiants/apprentis |
| Dépôt de garantie | Derniers loyers et dégradations mineures | 1 ou 2 mois de loyer | Plafonné par la loi ; remboursé à la fin du bail |
| Visale | Jusqu’à 36 mois de loyers et charges dans le parc privé ; 2 mois de dégradations | Gratuite | Conditions d’âge et de situation professionnelle ; le locataire rembourse Action Logement |
La décision dépend de votre tolérance au risque et de votre situation financière. La GLI offre une sécurité financière en cas de loyers impayés et couvre la plupart des coûts associés (dégradations, frais de justice). Son coût, compris entre 2 % et 5 % du loyer annuel, est raisonnable et déductible des revenus fonciers. Les conditions de solvabilité exigent toutefois de bien sélectionner les locataires et d’anticiper la souscription. Si votre locataire présente un profil stable et que vous souhaitez limiter les coûts, le cautionnement ou la garantie Visale peuvent constituer des alternatives, à condition de respecter les règles en vigueur.
