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Vous empruntez en SCI ? Protégez votre investissement avec la bonne assurance emprunteur.
L’investissement immobilier reste l’un des placements les plus sûrs et pérennes. Pour optimiser cette stratégie, de nombreux investisseurs choisissent la SCI, une structure souple qui permet de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer. Mais en cas d’emprunt, l’assurance emprunteur devient un levier de sécurité incontournable.
Une SCI est une structure juridique dont l’activité principale est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Elle est régie par le Code civil (et non par le Code du commerce) et constituée de plusieurs individus (au minimum deux), nommés associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les principaux avantages de la SCI est d’augmenter sa capacité d’emprunt et de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine.
Bon à savoir
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier implique souvent de souscrire un crédit. L’assurance emprunteur, bien que non obligatoire, est généralement exigée pour sécuriser le prêt. Elle protège la SCI et ses associés en cas d’aléa (décès, invalidité, perte d’emploi…) et prend le relais en couvrant tout ou partie du capital restant dû. Bien choisir ses garanties, quotités et exclusions, c’est garantir la pérennité de votre investissement.
Différentes sous-catégories de structures existent notamment :
Par défaut, le mode d’imposition appliqué à une SCI est l’impôt sur le revenu. Néanmoins, les associés peuvent opter pour un changement de régime fiscal et basculer vers l’imposition sur les sociétés, selon les objectifs patrimoniaux ou de rentabilité.
La création d’une SCI coïncide généralement avec la première acquisition immobilière. Chaque associé apporte sa participation à l’achat du bien, soit depuis ses fonds privés, soit via un emprunt bancaire.
Ce crédit immobilier peut :
Quel que soit le cas de figure, l’organisme prêteur exigera presque toujours la souscription d’une assurance emprunteur. En effet, même si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance de prêt immobilier est une garantie essentielle. Elle protège à la fois l’établissement bancaire et les emprunteurs en cas d’aléa (décès, invalidité, arrêt de travail, etc.) pouvant affecter le remboursement du crédit immobilier contracté par la SCI.
Une bonne assurance emprunteur pour SCI est aussi une assurance flexible.
Avoir la possibilité d’ajuster sa couverture en fonction des changements de situation personnelle et professionnelle est un avantage considérable, surtout dans le cas d’une SCI. (changement de revenus, séparation, nouvelle acquisition, etc.). Avoir la possibilité d’ajuster sa couverture en fonction de sa vie est un véritable atout dans la gestion patrimoniale via une SCI.
Les associés peuvent choisir une assurance emprunteur commune (souvent plus avantageuse financièrement) ou décider de souscrire individuellement une assurance de prêt.
Depuis la loi Lagarde (2010), la délégation d’assurance permet de choisir librement son assureur, indépendamment de la banque, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par cette dernière.
Par ailleurs, si vous avez déjà souscrit un contrat, mais que celui-ci ne vous donne pas entière satisfaction, la loi Bourquin vous autorise à changer d’assureur chaque année, à date anniversaire du contrat.
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Les garanties proposées par les assureurs dans le cadre d’un crédit immobilier souscrit par une SCI sont les mêmes que celles offertes aux particuliers. Une bonne couverture des associés est fondamentale pour la pérennité financière de la SCI, en cas de coup dur.
En plus des garanties systématiquement exigées :
Il peut être judicieux, selon votre profil, de compléter votre couverture avec :
En plus d’une couverture solide, il est indispensable d’étudier avec attention les exclusions de garantie présentes au contrat. Ces clauses précisent les cas dans lesquels l’assurance ne s’appliquera pas.
Parmi les exclusions les plus fréquentes, on retrouve :
Certaines garanties ne s’activent qu’après un délai de carence, précisé dans le contrat d’assurance au moment de la signature.
Toutes ces conditions doivent être accessibles à un tarif raisonnable. Les lois récentes, comme celles sur la résiliation annuelle, permettent de faire jouer la concurrence entre les assureurs. C’est une bonne nouvelle pour les emprunteurs, car un plus grand nombre d’offres permet de mieux adapter sa couverture à son budget.
Dans certains cas, notamment si la SCI est soumise à un régime réel d’imposition, les primes d’assurance emprunteur peuvent être déduites des revenus fonciers, au même titre que les intérêts d’emprunt.
Oui, les associés d’une SCI disposent des mêmes droits que tout autre emprunteur en matière d’assurance. La résiliation est possible dans l’année suivant la souscription, grâce à la loi Hamon.
Ensuite, ils peuvent changer d’assurance chaque année à la date anniversaire du contrat, à condition de respecter un préavis de deux mois. Ce droit est encadré par l’amendement Bourquin et ne s’applique qu’aux biens à usage d’habitation ou mixte (habitation + professionnel).
Dans le domaine des assurances, la quotité désigne la part du capital emprunté que l’assureur va garantie. Il s’agit du niveau de couverture de l’assuré exprimé en pourcentage et s’applique à l’ensemble des garanties souscrites par l’emprunteur. C’est ce pourcentage qui détermine la part du crédit prise en charge par l’assureur.
Par exemple, dans un couple emprunteur, chacun peut être assuré à 50 %, ou l’un à 60 % et l’autre à 40 %, selon les revenus ou la stratégie de couverture.
Dans le cadre d’un crédit immobilier contracté par une SCI, le principe reste le même : le prêt doit être assuré à 100 % au total, quelle que soit la répartition entre les associés emprunteurs. Cela signifie que la somme des quotités doit atteindre 100 %.
Attention ! Les taux fixés à la signature du contrat ne sont pas toujours gelés et peuvent parfois être ajustés en fonction des changements dans la vie des associés.
